最好等到買不動產的「好時機」（一生不過5 次）/ 不動產之2

我的一生觀察客戶及親朋好友對買不動產的經驗，有下列幾點感想:
1、等待一生只有五次的「好機會」
一個人的一生大約只有五次、每次僅一、二年買入不動產的「好時機」。所謂「好時機」即相對低價的時期。因為只有五次，機會具有「稀少性」，我是不會輕易放過的。依循這個原則，好像沒什麼「失敗過」，時間放久，只是賺多賺少而已!其實，也不是全部「賺」，或許大部分只是「保值」、抗通膨罷了。
2、中古屋?預售屋?
我看到的人原則上多不太買「預售屋」，因為預售屋通常是「較高價」，親朋多傾向於從中古屋中「挑便宜貨」。中古屋的建築成本較現在建築中的成本低不少，售屋者的進貨成本低，只要有一些賺，售屋者就有可能出售。但也有例外，A君於20多年前也曾經以每坪38萬元購入冠德建設的小坪數預售屋，至2024年可能一坪至85~90萬了吧?B君也還在林森北路附近向已忘了名字的建設公司買了一坪33萬元的小套房。第三個例子是近五年，D君眼看已經快買不起台北市的房屋，乃「最後出擊」，和家人合買了一戶一坪70萬元的預售屋，也沒有賠。20多年後看來，買中古屋的，結果都還可以。
3、做自己有能力做的事
到了台北市的房地產到了每坪100萬、200萬的時期，我周圍的朋友多已經沒有能力買了。這是台灣社會經歷過農業社會、傳統工商社會、高科技社會三種「社會瀑差價值」轉變的必然結果。2024年3月13日早上我首次聽到「無知階級」替代「無產階級」的名詞，令我十分震驚訝!是的，我們對高科技產業幾乎「無知」的人，無法享有其社會瀑差價值，就會變成「無產階級」，我們只能停留在買一坪70萬的「天花板」了，至於每坪100、200萬的，自然有高科技產業股價比比多數科技新貴，手中持有高達每股300、500、800元、1500元以上的持股者，才有能力去買每坪200萬元的房地產。
還好，我們相信「做自己有能力做的事」、比「不要什麼都不做」佳，於是大約自2015年之後，我親朋們往台北以外甚至中、南部去買，曾撿到數處每坪13萬元以下的標的，隨著這2、3年來的通貨膨脹、物價上漲，也都漲了2~3倍的行情。有人問他們:「為什麼南下去鄉鎮買」，他們說:「便宜啊，才買得起」。雖無能力參與高科技社會的社會瀑差價值，然也繼續參與尚未走完的部分走向傳統工商業社會的社會瀑差價值。
4、公平與家人協同
很久以前，Y君曾在仁愛路、敦化南路口仁愛圓環附近看了一戶50坪的房子，賣方出價400萬，H君想買，家人出價390萬元，結果沒有買成。該屋至2024年應該有4500萬的行情吧?這是H君少數唯一「漏接」的可惜案例，H君至今懷念，那之後三年，家人已體會出協同一志的重要性，所以，那後來對購屋都保持一致，只要做到「登記」所有權及還貸款、家用保持公平、合理、協同合作的原則就可以了。
總之，家人的協同、合作十分重要。

5、能否10年以上的持久戰?再看中國大陸不動產的感想
2023、2024年在視頻上看到許多中國大陸不動產大跌價的信息，改變了中國人長久以來認為「房地產只賺不賠」的印象。有不少中國人的房價跌了二成、三成甚至五成，還出現不少房子「白菜價」甚至「免費送人」(注:但承擔向銀行貸款的債務)的視頻。還有人「斷供」、被法拍之後，還欠銀行一屁股債的案例。
我想到的是，美麗的寶島/台灣真是中國的良好借鏡。於2023、2024年以後在大陸發生的房地產價格大跌現象，在台灣大約20年前都經歷過，那時為了解決這麼大範圍的「不良資產」，銀行還一大批一大批拍賣「不良資產」予不良資產處理公司，以打消呆帳。對於各個債務人個人方面，因房地產大跌價，也有大批的人付不了貸款而被法拍之後，仍然對銀行負債，於是又制定了「債務清理法」的制度，給予機會讓債務人以協商、「盡力而少付」的方式，清理掉債務，而獲「無債一身輕」的機會。這樣努力了20年以上，台灣才漸漸解決貸款人、銀行呆帳的「社會問題」，使個人、銀行再獲的新生。
過去中國人一直相信「房地產只會賺，不會賠」的印象，怎麼不看看台灣在20年前發生的事呢?
所以，我始終相信前面所述挑選「好時機」才進場的重要性以及和家人協同能否撐得過10年以上持久戰的重要性。
當前台灣政策推動「青年安居專案」，給予年輕人低利率至1.7%的低率，幫助年輕人降低負擔而比較容易購屋，為「不甚景氣」的不動產界增加了成交量。但此政策有其「期限」，個人認為其或許可能剝奪年輕人挑選前述「好時機」(相對低價期)，是其缺點。年輕人必須檢視有沒有辧法做到「10年持久戰」(最好20年以上)，經得起房價格跌、漲的長期變化，才有機會享受成為「最後贏家」。《史記貨殖列傳》云「既饒爭時」，家人協同有能力長久付貸款，才能「爭時」。
6、有宿舍住、未購屋，失其增值(抗通膨)機會
曾經很羨慕有宿舍的人，住在宿舍，不必支付房租，我及朋友也曾經住過家人為公務員而由單位提供的宿舍5、6年，真不錯!
但依據「社會瀑差價值」原理，事後很久來看，如果因為這樣而沒有購屋，經過10、20年甚至30年之後，就無法享受「增值」、「保值」及「社會瀑差價值」。有些可惜，因此，建議:縱使有住宿住，省了費用，也宜抓住「好機會」買屋。租「合宜住宅」(社會住宅)的人、租屋的人，也是一樣。
7、「少子化」的結果如何?
以上是對「過去」周邊客戶、友人觀察的經驗，但對「未來」「少子化」的結果，我們就「沒把握」了，請讀者好好判斷5年、10年、20年後的「結果」如何?但我要說的是，只要真正挑在我前1、所述的「好時機」購入，縱使「少子化」的不利影響很大，至少「受傷」會輕很多。
8、央行突然升息(2024/3)
在一片期待「降息」中，央行「突然」於2024年3月升息半碼，也許央行是為了「抗通膨」，但是4月份又要漲電價，庶民的負擔愈來愈重，期望多數人對「支付房貸」等費用仍然有能力，也期望「高利息」不要拖太久，否則，「法拍」可能日多，值得持續觀察。