虎門房地產微考察

2024 年9 月15 日在虎門「微考察」不動產，問了一下某知名建案周邊，仲介公司減少了，繞了正方型一圈，只剩兩邊各有一家仲介公司，一家看不到人，乃走進其中一家有三個仲介的門面，問有房可以看嗎？仲介很積極，帶我看了幾間，感覺委賣的比較多，整理一下幾間委賣價格：
1、158 平方米，想賣420 萬人民幣，4室二廳，每平方米26000 元；
2、78.44 平方米，170 萬元，2 室二廳，每平方米21600 元；
3、77 平方米，185 萬，2 室二廳，每平方米24026 元；
4、48 平方米，96 萬，1 室一廳，每平方米24000 元；
5、38.2 平方米，52 萬元，套房，每平方米13650 元；
6、36.8 平方米，50萬元，每平方米13580 元；
我問仲介：「一般議價空間有多大？」仲介本來不太願意說，最後說「大約一成，看個案」。仲介又說「可以貸款8.5 成，利率百分之3.5」，這利率和以前動不動就是6 趴多，低了很多，且可以貸8.5 成、和目前台灣發生貸不到款的「冰風暴」完全不同。仲介又說：「套房也可以貸」，也誏我驚訝。仲介又說：「只能貸到75 歲」，所以如果70 歲的人貸款只能貸5 年。他又說：「台灣人只能買一套房」，是嗎？現在不是不景氣普遍放開限購嗎？
誏我很好奇的是： 為什麼此地平（坪）數愈小的，單價愈便宜？和台灣完全相反，台灣往往以「低總價掩蓋小坪數的高單價」。它們的單價跌到13580 元，幾乎回到十年前預售的價格多二成而已，扣除裝修就差不多了，不像1 室一廳以上的仍維持在21000 元以上。是什麼道理？我不明白，但市場總是對的，是沒什麼人願意接吧？仲介告訴我最近剛租出去一間套房月租1100 元人民幣⋯⋯這建案前面正在蓋地鐵（站），其一至三樓的百貨公司人氣也旺，不知道是周日家長需小孩來玩來吹冷氣？還是消費？這案的生活機能很不錯，有地鉄，餐飲多，還有電影院，四周（邊）鋪面幾乎都在營業，幾乎沒有空的。
仲介還告訴我虎門高鐵站上面有新建案，每平方米24000 元人民幣，折合台幣每坪約33 萬元，每單位從90 平方米以上、、、location 不錯，又是大陸房地產的「低潮期」，如果我還年輕我是會有興趣看的。我相信人的一生只有「五次好機會」，於「低潮期」購入，每次一、兩年而已，像台灣因「新青安」而追漲房價的「高原期」，我個人是不看好的，但我已不是「青」了，已沒我的事了。