彭彥祥顧問指出預售市場的風險，不是來自於價格高，而是來自對『貸款條件』的誤判。
自從央行第七波限貸令後，我們必須讓每一位購屋者了解：今天簽約時的房價，不等於明天交屋時能貸到的金額。
預售屋不是保證書，是財務責任的預告書。」
彭彥祥顧問分析為什麼去年央行的限貸令會造成今年購屋者「貸不到款 → 無奈解約退屋」的狀況？
🧠 一、政策背景回顧：央行第七波限貸令重點（2023.9.19）
項目 說明
📌 主要內容 強化「自然人購置第2戶以上」之貸款控管
✅ 預售屋納管 將「自然人購買預售屋」正式納入限貸適用範圍
🔒 貸款成數限制 第2戶起最高貸款成數限制為6成，部分地區降至5成
📉 銀行鑑價更嚴 限制「認列非自住用途」的鑑價標準與放款條件
🏦 金融審慎政策 加強銀行對於房市投資風險控管，不鼓勵短期炒作
📉 二、政策後續影響機制：預售買方如何「貸不到款 → 解約退屋」
階段 機制 對購屋者的影響
- 訂約前預期錯誤 認為可貸8成 未注意央行限貸令，忽視自備款門檻變高
- 銀行審件階段 銀行嚴格鑑價 + 成數下修 成交價1500萬，但銀行只鑑1200萬 × 成數6成，實際僅可貸720萬
- 交屋前貸款落差 自備款不夠 須補足780萬，但原規劃僅備300萬，資金落差巨大
- 銀行不願放款 被判定為投資客 不屬首購，被限貸且收入審查不符
- 最終結果 解約退屋
⚠️ 三、受害主要族群分析
族群 影響說明
🔁 投資型買家 購買多戶、資金槓桿操作，受限貸衝擊最重
🔻 自備款不足者 原本打算以高貸款低自備操作，現遭卡死
🔄 未掌握政策變動者 對限貸規範無認知，交屋時才驚覺貸不到款
🔧 中小自營商 雖有資產但現金流不穩，難通過授信審查
💼 中介業代銷 客戶臨時解約，重創銷售業績與後續轉單
🔍 四、實際案例模擬（簡化版）
項目 數值
總價 1,500萬元
預估貸款成數（原預期） 80% = 1,200萬
實際核貸金額（受限貸） 60% × 鑑價1,300萬 = 780萬
自備款需補足 1,500萬 − 780萬 = 720萬
原規劃自備款 300萬（含裝潢、手續）
資金缺口 約420萬，難以解決 → 選擇解約退屋
鵝湖民國學案藏經閣 