外國人在胡志明市取得不動產的法令規定

外國人在胡志明市取得不動產的法令規定

問ChatGPT:
請查2025 年最新胡志明市對外國人購屋和土地使用權的具體規定
ChatGPT 回答：
以下是我彙整截至 2025 年，特別針對 胡志明市（Ho Chi Minh City） 在外國人／外國組織購屋與土地使用權方面的較新規定與實務趨勢。需注意：地方法規、行政命令或專案批準可能仍會有變動或例外情況，具體交易仍需由當地律師／不動產專家確認。

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一、基本法制背景與近年修法趨勢

在 2024 年越南通過的《土地法》（Land Law 2024 的修正案）和相關《房屋法》（Housing Law / Nghị định 95/2024/NĐ-CP 等）對外國人或海外越南人（Việt kiều / người gốc Việt định cư ở nước ngoài）購屋與土地使用權的權利做了一些新的規定與鬆綁。 

這些修法通常強調以下方向：
• 擴大海外越南人（包括已歸化外國國籍者）在越南購屋或使用土地的權利。 
• 要求購屋人／交易人要合法進入越南、具備有效旅行證件、入境章記錄等作為資格審查要件。 
• 對開發商與政府部門在允許外國人購屋項目的範圍進行審查與批準。 
• 保留對國防安全敏感區域、重要基礎設施附近地帶的限制。 

因此，胡志明市雖然受越南中央法律的約束，但在地方層面會有進一步的專案名單、審查機制及地域限制。

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二、胡志明市針對外國人購屋的具體政策與限制

以下是針對胡志明市可查到的較具體政策、條件與限制：

項目 規定 / 限制
可購屋項目類型 外國人可購買位於 商業住宅項目（commercial housing projects / high-rise apartment projects）中的住宅單位，前提是該項目被允許對外國人銷售。 
外國人可購屋項目名單 胡志明市政府在 2025 年發布 官方通知，列出 17 個住宅開發項目（housing development projects）為可讓外國人或外國組織購屋的項目。 
比例限制 在一棟公寓大樓中，外國人所能購買的單位比例不得超過 30%。 
戶數 / 房屋數量限制 對於非公寓類型（如別墅、排屋、獨立屋等住宅單位），在單一行政區域（如某區／郡級）內外國人持有住宅單元數量上限為 250 棟。 
不得涉安全／防衛區域 即便一個住宅項目理論上允許外國人購屋，若該物業位於國防或安全敏感區域，則可能被排除在可購外國人名單之外。胡志明市在發佈 17 個允許項目時即參考國防安全審核意見。 
所有權期限與續期 一般外國人購屋取得的所有權是 50 年。若符合條件可以申請續期。這與全國層面的房屋法規定一致。 
證明文件與審查資格 外國人要購屋須具備合法旅行證件、有效簽證或居留身份、入境紀錄（如護照上有入境印章等）、並證明購屋目的合法。 
開發商與投資資質 對於外國企業或組織欲投資住宅開發項目而向外國人銷售，需具備合法投資註冊證（investment registration certificate）或其他越南主管機關核發的相當文件。 
禁止短租或限制用途 胡志明市對外國人購屋後的用途（如短期出租、Airbnb 類型經營）有更嚴苛的管制，尤其非在明文允許的混合用途或旅遊開發項目中可能被限制。 
交易地點 / 登記審查 購屋合同與所有權轉移需經公證、地方不動產登記機關審核，並在政府公告允許外國人購屋的項目範圍內進行。地方房地產登記與審查機關有權拒絕不符合條件的交易。 

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三、胡志明市關於土地使用權 / 土地交易的具體規定

關於土地使用權和土地權益，在胡志明市（以及越南整體）對外國人或外國組織仍有嚴格限制。以下是可查到比較具體的要點：

項目 規定 / 限制
土地所有權 外國人／外國組織不得擁有土地的永久所有權（即土地本身的所有權）— 這是越南全國層面的一般原則。 
土地使用權（租賃 / 租用） 外國人可透過租賃土地方式 (leasehold) 獲得土地使用權，通常期限為 50 年，某些項目有機會延長或申請續租。 
在房屋項目中的土地使用權 通常購房合約中會載明該房屋所佔土地的使用權（由開發商或地主持有土地使用權），外國人購屋後在土地使用權期內享有該房屋與土地使用權之間的合法關係。 
土地交易（買賣土地使用權） 外國人很少能直接買賣土地使用權，除非是在開發項目內透過合法轉讓機制，或作為某些特殊項目的條件。許多地方項目明確規定外國人不得購買未建設土地的純土地。 
對海外越南人（Việt kiều）關於土地的額外權利 修法後對於海外越南人（包括那些已歸化他國國籍者）在土地使用權交易方面較以往有鬆動，例如在某些住房開發項目中可取得土地使用權交易資格，但仍可能受限於項目或用途。 
例外用途 / 工業區土地 在工業區、科技園區等特定用途地塊的土地使用權轉讓，對外國組織與外國人可能有額外限制或被排除。 

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四、綜合與風險注意

基於上述規定與限制，在胡志明市進行住宅物業投資或購屋時，應特別注意以下事項：
1. 項目資格檢查
你要確認該住宅開發項目是否在「胡志明市允許對外國人銷售的項目清單」之中（如那 17 個項目清單）。若項目不在清單之中，即使開發商願意銷售給外國人，也可能無法完成登記過戶。
2. 比例與數量限制
即使項目允許外國人購買，也必須考慮整棟大樓中外國人購屋比例不得超過 30% 的限制，以及非公寓住宅在行政區內的 250 棟數量上限。若該項目已被其他外國人購買較多單位，可能你就無法再購。
3. 土地權益條款
購屋合約中應明確土地使用權期限、是否可續期、續期條款、土地租金或地價補償義務等細節。若未妥善規定，將來可能面臨租期屆滿不能續期、被徵收等風險。
4. 用途限制
若你計畫將該房屋作為短期租賃（如旅遊租屋、Airbnb 類型），需確認該項目的用途允許此類經營，否則可能被視為違法用途遭罰或限制。胡志明市對這類用途監管較嚴。
5. 文件與審查
在交易時，需提供合法護照、簽證、入境記錄、公司註冊證明（若為企業）、開發商必須有合法投資許可等文件。交易必須通過公證並登記至地方不動產／土地管理機關。若有任何缺失，政府可能拒絕登記或過戶。
6. 法律與政策風險
修法雖有鬆動，但地方政府仍可能因國防、安全、都市規劃、基建等原因拒絕某些交易。交易過程中要與當地律師、土地登記處、公證處密切合作。