外國人在越南取得不動產的法令規定

問ChatGPT
越南對外國人在越南取得不動產的規定如何？外國人可以取得房屋所有權嗎？可以取得土地所有權或使用權嗎？
ChatGPT 回答（2025/10）：
下面是截至目前（2025 年）越南有關外國人在越南取得不動產（房屋、土地或使用權等）的主要法律規定與限制。這些規定會因法律修正、地方法令或仍在草案階段的法規而有所變動，若要實務操作還需以當地最新法律與主管機關規定為準。

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一、越南的土地所有權基礎架構（國家擁有制 + 土地使用權）

在越南，土地本身屬於國家（代表人民所有），個人或組織無法對土地取得「永久、完全的私有所有權」：
• 越南土地法規定，土地所有權屬於人民，國家代表管理、分配與使用。 
• 所謂的「土地使用權」（Land Use Rights, LUR 或譯為 “土地使用權證書”／“土地使用權證”）是越南法律允許被授予或租賃給使用者的一種權利，其效能類似使用、交易、抵押等用途。 
• 外國人或外國投資機構通常不能直接取得土地使用權，僅可透過租賃或在特定條件下以資本出資方式間接參與。 

換句話說，即使是越南公民，也並不是擁有土地本身，而是享有土地使用權（或稱為 “土使用權 + 建築物所有權” 的混合體制）。

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二、外國人是否可以取得房屋（建築物）所有權？

答案是：可以取得房屋（建築物、住宅單位）所有權，但有許多限制條件與期限規定。以下是重點：

項目 規定概要
可取得的房屋種類 公寓（apartment / condominium）或獨立房屋（別墅 / 排屋 / 獨棟住宅）在商業住宅項目中（commercial housing projects）是被允許的。 
購買方式 外國人或外國組織可通過購買（purchase）、租購（lease-purchase）、繼承或接受贈與等方式取得房屋的所有權。 
所有期限（所有權存續期） 通常為 50 年。若條件允許，可以申請延長再 50 年。 
限制比例與數量 外國人購屋時有如下限制：• 公寓：一棟公寓樓中外國人購屋比例不得超過 30%。  • 獨立房屋（如別墅、排屋）：在單一行政區域（通常相當於市鎮、鄉或區）中，外國人所能擁有的房屋數量不得超過 250 棟。  • 有些地區（國防、安全敏感區）或特定用途地區可能禁止外國人擁有房屋。 
不允許或受限的地區 國防安全敏感區域、控制區域、靠近邊界或軍事設施等地區通常不得由外國人購屋。 
居住資格或其他要求 外國人須合法進入越南，有效護照、簽證或居住許可；在購屋時需證明其在越南的身份合法性，不能享有外交豁免權等。 
所有權證書 在取得房屋所有權後，會發給房屋所有權證書（有時稱為 “Pink Book” 或 “Certificate of House Ownership / Residential Ownership Certificate”）記錄該房屋與土地使用權關係和存續期限。 

因此，外國人可以真正「擁有房屋（建築物）」的權利，只是土地使用權並不屬於其完全所有。

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三、外國人可否取得土地使用權？土地所有權？

如前所述，外國人無法取得土地的永久所有權。至於土地使用權（即使用土地的權利），可在一定條件、透過租賃或間接方式獲得，但也有較嚴的限制。

以下幾點要特別注意：
1. 無法直接取得土地使用權：一般來說，外國人與外國企業無法直接從私人或政府取得土地使用權。 
2. 土地租賃（lease / leasehold）：外國人或外國投資者可透過與國家、地方政府、或合法租賃方簽訂租賃合同，取得土地使用權。租賃期間多為 50 年，某些項目可延長至 70 年或根據投資計畫與主管機關協議。 
3. 以土地使用權作為資本出資：外國投資機構可以將土地使用權（若是由當地合作方已取得的使用權）注入資本，作為出資方式參與開發項目。 
4. 不得轉讓過度期限：租賃合同中土地用途、租賃年期、續期條款等需在合同中明確。外國人若取得土地租賃合同的剩餘年限，可能在剩餘期限屆滿時無法自動延續。 
5. 越南 2024 年土地法變動：在即將實施的 2025 年新法中，有一些改革，例如允許海外越南人（Vietnamese origin residing abroad）取得土地使用權的更大空間。  但這些變革主要針對華僑或越南裔之外國人（越南血統在外居住者），對一般外國人取得土地使用權的限制仍然存在。 

總結來說：
• 土地所有權：不可取得
• 土地使用權（租賃方式）：可以取得（租賃合同）
• 房屋（建築物）所有權：可以取得，但有限制條件與期限

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四、實務注意事項與風險

若有意在越南購置房屋或參與不動產開發，以下幾點風險與注意事項很重要：
• 在簽訂購買或租賃合同時，必須明確土地使用期、續期條件與租金支付方式。
• 合同必須得到越南公證或官方認證。
• 在取得房屋所有權證書後，外國人所持有房屋的所有權期限與條件要清楚列在證書上。
• 關注該物業是否位於敏感區域或國防／安全管制區域。
• 若購屋後期滿，或外國人的所有權期屆滿，可能需要辦理續期或轉讓。
• 若因法律政策、土地回收、規劃調整等公共利益用途因素，可能被徵收或回收土地使用權。
• 若要將土地使用權或房屋權益進行抵押、轉讓等，需先確認該權利是否合法、合同中是否允許。